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PKT.V - Parkit Enterprise Inc

Finance et immobilier
#1

J’ai participé au placement privé de Parkit Enterprise Inc. en juin dernier à 0.45$. Aujourd’hui, grâce à M. Marché, l’action est pratiquement revenue à la case départ. Et pourtant, je suis plus confiant que jamais puisque l’entreprise a un bien meilleur bilan financier qu’en juin et a complété l’acquisition de Expresso dernièrement pour 18.6M$ avec l’aide d’un prêt mezzanine.

Voici une analyse en anglais en attendant notre propre article sur la compagnie: http://www.valueinvestorsclub.com/idea/PARKIT_ENTERPRISE_INC/121029/messages/92820#description

Actuellement, l’entreprise se transige sous sa valeur nette tangible. Donc, vous pouvez prendre une participation dans deux stationnements profitables (Canopy et Expresso) tout en payant ZÉRO dollar pour le fonds d’acquisition de stationnements qu’ils veulent mettre sur pied conjointement avec ProPark America.

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#2

Est-ce que tu sais quand est-ce que les résultat trimestriel sont dû?

#3

Nous sommes en attente des résultats annuels, donc ça va être un peu plus long que d’habitude. Ils ont jusqu’à fin février pour les divulguer.

#4

Dec 12/14 Dec 9/14 Bernard, Shoni Lee Direct Ownership Common Shares 10 - Disposition in the public market -4,000 $0.510

Un peu d’insider sell dans PKT, mais bon seulement 4000…

#5

A coté de ça le CEO continue d’acheter régulièrement des titres. Et son dernier achat était conséquent:

Dec 5/14 Dec 5/14 Baxter, Richard (CEO) Indirect Ownership Common Shares 11 - Acquisition carried out privately 187,658

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#6

J’ai bien hâte de voir ces résultats. Le dernier trimestre commençait à nous démontré une structure intéressante mise en place. Je dois avouer avoir augmenté légèrement ma position à cause de toi Phil (Tu m’as fait remarqué la chute du titre, car je crois aussi qu’il s’agit d’une belle opportunité que le marché nous a offert en décembre).

À suivre!

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#7

Un article vient d’être publié sur SeekingAlpha:

http://seekingalpha.com/article/2785255-parkit-enterprise-inc-pay-discount-on-parking-assets-get-asset-management-with-significant-multi-bagger-potential-for-free

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#8

J’ai racheté tout ce que je pouvais quand le titre était entre 0.45$ et 0.50$, bin content que le marché commence à réaliser que le stock est vraiment trop cheap maintenant!

#9

J’ai parlé à Rick hier, le CEO. Nous avons couvert une couple de sujets comme qu’est-ce qui empêche Propark de lancer un fond et d’aller chercher les capitaux? Il m’a expliqué des situations par le passé où il a vraiment aidé Propark et ceci a renforcé la relation. Exemple, Rick était crucial au refinancement de Canopy, sans lui le prêteur aurait pu faire une vente forcée de la propriété ce qui aurait été très désavantageux pour Propark car ce dernier aurait recu une moins grosse portion du waterfall (distributions de capital) que Parkit.

De plus, Parkit était crucial pour closer l’acquisition de Expresso. La vendeuse avait dit à Propark qu’elle avait reçue une offre d’achat d’une tierce partie et que si Propark ne matchait pas le prix elle allait vendre le parking. Propark est donc aller voir Parkit pour qu’il trouve un moyen de l’acheter et donc le résultat est le bridge loan de 5M$ que Pkt a pu négocier.

Lorsque le first close portfolio sera acquis, alors là le risque que Propark aille ailleurs sera quasiment nul.

Un autre aspect qui lie Pkt et Propark est le fait que les deux ont de l’équité dans les mêmes actifs ce qui les force à travailler ensemble.

Est-ce que l’expérience de Rick en aviation vient jouer négativement sur la recherche de LP?

Au contraire selon Rick: dans les meeting les financiers apprécient son expérience dans ce domaine, car c’est un domaine complexe et difficile à naviguer. Beaucoup de ces financiers sont impliqués dans divers autres secteurs et comprennent que l’expérience opérationnel de Rick chez WestCoast Air est un plus pour Parkit.

Canopy est actuellement à 60% de sa capacité, le taux d’occupation continue sans cesse d’augmenter, le prix de stationnement a été majoré de 1.00$ l’automne dernier et son compétiteur l’autre bord de la rue a suivi en janvier 2015.

Progrès sur aller chercher du capital?

Rick dit qu’il y a 6 mois un groupe était très sérieux, mais finalement a laissé tombé. Pkt a appris beaucoup de cette histoire et a raffiné sa stratégie. Il est encore extrêmement confiant qu’il va trouver du capital à des très bons termes.

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#10

Merci Aaron, super intéressant! J’ai bien hâte de voir, en plus de l’info que tu viens de nous donner, ce que le management aura à dire lors du dévoilement des résultats de fin d’année qui devrait arriver d’ici quelques semaines.

#11

Cette semaine j’ai discuté avec le CFO. Il me dit qu’utiliser la juste valeur pour évaluer les actifs n’était pas possible en raison des normes IFRS. Leurs stationnements ne sont pas considéré comme des propriétés à revenu selon la norme comptable. De plus, il est fort probable que le fond ne soit pas présenté à la juste valeur non plus.

L’élément prometteur de l’appel est quand je lui ai parlé du fait que sur le dernier corporate presentation on parle de 500M$ à 1 milliard au lieu de seulement 500M$ comme celui du mois d’octobre. Il m’a dit qu’avec les discussions actuelles il se peut que 500M$ s’avère conservateur. Tout dépend du groupe d’investisseurs que l’entreprise finira par choisir. J’étais acheteur aujourd’hui.

http://www.parkitenterprise.com/investors/PKT-corppres-dec-2014.pdf

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#12

Et concernant les frais qui seront négociés pour le asset management. Souhaitons qu’ils ne seront pas négociés a la baisse mais bien selon les prévisions.

#13

Il sont considéré comment alors? Qu’est-ce que ça change concrètement?

#14

Oui c’est un risque bien présent. Si l’offre de capital est forte, ce qui semble être le cas, alors j’ai tendance à penser que Pkt a un certain contrôle sur cela. Quand j’ai parlé au CEO il a utilisé les mots ‘‘highly attractive terms’’ en parlant des termes et conditions contractuels qu’il prévoyait.

Les actifs sont actuellement présentés à leur coût historique amortis avec une petite mention de leur juste valeur dans le MD&A. S’ils étaient présenté à leur JV ils seraient réévalué chaque année, il n’y aurait pas d’amortissement, et le gain/perte sur réévaluation passerait à l’état des résulats à chaque fois.

À mesure que Pkt optimise les stationnements la valeur de ceux-ci augmentent, mais nous ne verrons pas passer ce gain à l’état des résultats, car les actifs seraient au coût.

#15

Je serais à l’aise avec ce traitement comptable si un update est fourni dans le MD&A et que l’évaluation est fiable, comme cela semble avoir été le cas jusqu’à maintenant.

La présentation au coût amorti va fausser les résultats et surtout la valeur des actifs dans le Fonds, en présentant des coûts d’amortissements sans toutefois présenter les gains de valeur pour les actifs. C’est presque l’inverse d’un gestionnaire d’actif pur (disons un gestionnaire de placements) qui va présenter les placements à la JV et non au coût amorti puisque c’est son activité principale!

Ce faussement des résultats et de la valeur des actifs risque de
1- Rendre l’évaluation des «vrais» gains des actifs du fond et de PKT plus difficile (avant que le fonds soit dissolu)
2- Probablement causer une confusion dans le marché quant à l’évaluation du titre de PKT
3- Affecter le multiple d’évaluation de la société
4- Doper l’avantage des investisseurs plus sophistiqués qui ont une meilleure compréhension des E/F

En bref, si le plan est exécuté selon ce qui est prévu et que les conditions (frais) sont négociés tel qu’anticipé, alors je prévois un énorme potentiel de sous-évaluation - Malgré cela, je vois aussi des facteurs pouvant venir contrebalancer le tout soit:

a) Il faudra tout de même plusieurs années avant de réaliser le gain de «dissolution» du fonds. Cela augmente le nombre d’impondérables que je suis incapable d’anticiper et qui pourrait modifier cela. (Comme un ajustement IFRS qui permettrait de calculer à la JV)

b) Un choix du management quant au rapport des E/F et/ou dans les infos du MD&A

c) Une privatisation de PKT si la sous-évaluation est trop intense sur une longue durée (OK je suis rendu pas mal loin là)

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#16

Très solide le DD Aaron.

Seb, tes points sont très pertinents, même que tu n’est pas «off track» avec ton point C. J’ai déjà vu des compagnies en immobilier profiter d’un prix de l’action sous la JV pour racheter la compagnie et laisser les actionnaires sur leur appétit… Par contre, dans ces cas là les insider détenaient plus de 50% des actions, ce qui n’est pas le cas pour l’instant avec Parkit (ça peut toutefois changer avec le temps avec les options et les warrants). Je crois que ça demeure un point à suivre à long terme.

#17

Y s’passe quoi avec les actionnaires quand une cie publique est privatisé?

#18

Les actionnaires (ceux pas inclus dans le deal de privatisation - i.e. la majorité des petits actionnaires) se font verser de l’argent lors de la finalisation de la transaction (au montant convenu dans l’entente) et puis leurs actions sont rachetées et annulés.

Le problème avec ça, c’est que tu as un gain à long terme, par exemple 30%-50% de prime par rapport au prix de la dernière clôture (le but c’est de convaincre la majorité des actionnaires d’embarquer dans le deal). Mais c’est au détriment du potentiel long terme de la compagnie, qui va aller uniquement aux «privatiseurs». Brièvement - et si le management embarquait dans le plan et qu’il n’y avait pas trop d’opposition sur le marché - PKT pourrait se privatiser demain matin s’ils ont un appui suffisant, en offrant un prix de $0,75 (ce qui est un prime de 50%). Mais si toi, tu croyais que le titre en aurait valu quelques dollars d’ici quelques années. Bien tu es pris avec un maigre retour de 50% à court terme, plutôt qu’un enrichissement considérable à long terme (multibagger).

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#19

Who makes millions in a garage sale? Sam Zell

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#20

Très intéressant, c’est vrai que on est dans l’époque ou les parking son extrêmement rentable avec des frais d’entretien beaucoup plus minimum que une bâtisse commercial/logement/hôtel avé des rendement assez intéressant…
J’ai acheter du PKT hier et je croit qu’à long terme va être rentable ou pire cas s’il se font acheter les actionnaires feront X % a court terme