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Investir dans les micros FPI (REIT)

Bonjour à tous!

Premièrement, j’adore venir lire de temps à autres divers sujets concernant l’investissement sur ce forum francophone, bravo aux administrateurs et à tous pour vos contributions!

Ceci étant dit, j’aimerais partager avec vous un sujet d’investissement qui me semble assez négligé, celui des Fiducies de placement immobilier (FPI ou REIT en anglais). J’ai quelques positions dans certaines sociétés cotées en Bourse (TSX Venture et TSX).

Je voulais donc ouvrir la conversation sur ce sujet, voir si d’autres investisseurs partagent le même intérêt que moi pour ces titres pouvant combiner croissance et distributions.

Investissez-vous dans des FPI, si oui ou non, et pour quels motifs?

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Je n’ai aucun placement dans ce genre de créneau. Tout simplement parce que je ne les connais pas, mais je serais curieux de t’entendre sur le sujet.

Salut Tyrexx. Je ne connais pas du tout ce genre d’investissemen. Si le coeur t’en dit, pourrais tu résumer les grandes lignes de ce type de placement ? Je ne pense pas être le seul à s’interroger. Merci d’avance :blush:

Sans être un expert du domaine, voici un bref résumé de ce qu’un FPI (REIT) mange en hiver:

C’est en quelque sorte un ‘‘pool’’ d’investisseurs qui mettent en commun leur argent pour acheter de l’immobilier. C’est une véritable compagnie, une fiducie, donc il y a une équipe de management et de direction qui s’occupe de gérer les immeubles et les acquisitions. L’investisseur a un rôle passif, il est le détenteur de part. Les FPI peuvent posséder un portefeuille d’immeubles diversifiés tout comme spécialisés (résidentiel, industriel, santé, etc.). Il existe également différents types (ex: equity, mortgage, etc.). En règle général, les FPI en Bourse ont le suffixe .UN et doivent distribuer la majorité de leurs bénéfices aux détenteurs de parts. Ceci explique le pourcentage élevé des distributions des FPI (de l’ordre de 4 à 10% vs une action ordinaire qui est de 2-3%).

Voici quelques avantages :

  • Ça permet d’investir dans l’immobilier même si tu n’as pas le capital requis pour acheter des immeubles individuellement, tu n’as pas non plus à t’occuper de la gestion des immeubles et ça permet de réduire les risques par la diversification.

  • Il existe des plans de réinvestissements des distributions (DRIP), la magie des intérêts composés est à l’oeuvre!

Quelques trucs à faire attention:

  • Comme les FPI distribuent une grande portion de leur income, elles vont financer leurs acquisitions soit par la dette ou l’émission de parts, donc faire attention à la dilution!

  • Les «metrics» pour évaluer une FPI ne sont pas les mêmes que pour l’évaluation d’une compagnie standard, car c’est avant tout des immeubles et des actifs tangibles qui sont amortis (ex: au lieu du P/E ratio il faut plutôt regarder le P/AFFO ratio).

Il existe quelques FPI juniors sur le marché. J’aime beaucoup FRONSAC (GAZ.UN) qui acquiert des sites commerciaux en bordure d’autoroutes et qui loue les bâtisses à de gros locataires (exemple: un dépanneur Couche-Tard), ils ont triplé leurs actifs depuis 2012!. Un autre exemple, serait Edgefront (ED.UN) qui est dans l’industriel… Ils viennent d’ailleurs d’annoncer la fusion avec une autre fiducie.

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J’ai également dans mon portefeuille du Edgefront que j’ai acheter avant l’annonce de la fusion avec Nobel REIT. La fusion devrait être finalisé d’ici la fin Mars et permettra d’attirer de plus gros investisseurs. Voici un article sur ce sujet
Long courtship ends with Edgefront-Noble merger

Edgefront est d’ailleurs un top pick 2017 de Echelon whealth dans ce rapport de recherche
Echelon Top pick 2017

Très bon résumé. C’est un placement intéressant, mais pour un type d’investisseur plus passif, si je peux me permettre. Ou du moins, il pourrait être intéressant d’ajouter ce type de placement dans un portefeuille dans le but de diminuer son risque. À moins que je me trompe, puisque je viens de connaître l’existence d’un tel produit, ça me semble potentiellement moins explosif qu’une action ordinaire microcap plus commune. Cependant ce type de placement est sûrement moins affecté par les perturbations du marché boursier, donc moins volatile. Intéressant, Merci!

Intéressant comme placement.Par exemple ED.UN rapporte 8-10% de dividende dépendant du prix payé, c’est quand même intéressant pour certains qui veulent se diversifier et obtenir un revenu passif.

J’aime bien American Hotel Income Properties REIT LP T.HOT.UN qui sont dans le secteur hôtelier. Plusieurs de ses chambres sont réservées d’avance par des contrats avec compagnies ferroviaires.

J’essaye personnellement de me tenir loin du domaine hôtelier, car je vois beaucoup de défis pour cette industrie en plein changement avec les applications du type Airbnb et autres.

Jaime bien aussi fronsac. Je suis actionnaire depuis 2 ans. Mon objectif de rendement en incluant le dividende est de 10 a 15% par année avec un niveau de risque et une volatilité inférieur a la moyenne des titres de mon portefeuille.

Jaime bien leur niche (arrêt routier) avec un risque économique très inférieur(taux doccupation de 100% et clientèle de multinationale)en comparaison aux autre reit dans le secteur commercial comme Cominar. Ca stratégie par acquisition est très bien exécuté et a permis au titre de doubler depuis deux ans. Son coût du capital est faible et creer de la valeur a chacune de ses acquisitions qu’elle achete a un multiple de AFFO inferieur au sien.

Je considere le titre bien évalué toutefois et la possibilité dune expension de multiple est faible. C’est quand même possible si Fronsac venait a attirer les investisseurs institutionnels.

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Tel que mentionné ci-dessus, Edgefront REIT (ED.UN) qui a fusionné avec Nobel REIT pour devenir Nexus REIT (NXR.UN) à reçu beaucoup d’attention médiatique dernièrement dans le Globe & Mail.

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Dommage que le prix s’envole immédiatement, j’aurais préféré voir un gain du prix du titre dans 5 ans, le temps d’amasser une tonne de parts via mon DRIP avec un premium de 4%! :stuck_out_tongue:

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Salut Steph,

Considérant la récente hausse de taux d’intérêt et l’optimisme d’une autre hausse, crois-tu en un risque supplémentaire pour Fronsac? Malgré que la plus part de leurs prêts sont fixes et avec échéance 2019 et 2020 majoritairement

Crois-tu que l’annonce récente de rachat d’actions pourrait contrer ce risque ou bien l’augmenter, réduction du capital disponible?

J’aimerais ton opinion, merci!

Au plaisir de te lire,

Steven

Salut Steven,

Effectivement il y un risque de refinancement lorsque les hypothèques arriveront à échéance. Toutefois, comme on peut le voir dans ton printscreen, Fronsac na pas de refinancement majeur avant 2019. De plus, la compagnie a recement financé et refinancer une tres gros parti de ses hypothèque à des taux très attrayant pour de limmobilier commercial( de 3.15% a 3.40%). Finalement, les hypothèques qui arriveront à échéance en 2019-2020 ont des taux d’intérêts plus élevés que ce que la compagnie pourrait obtenir en ce moment. Il y a donc encore une marge de manœuvre de hausse de taux d’intérêt avant que ca affecte les résultats de Fronsac.

Je te dirais que leffet negatif est plutôt du côté que les secteur sensible au taux d’intérêts( REIT, service public, telco, etc…)ont tendance à sous performer en période de hausse de d’intérêts puisque les investisseurs comparent le rendement du dividende avec celui des actifs peu risqué dont le taux d’intérêt augmente.

Par contre il y a quand même du positif. La compagnie a une stratégie de croissance par acquisition donc dans un environnement de hausse de taux les prix demandés pour les immeubles devraient théoriquement baisser ou au moins stagner. Fonsac vient de lever un financement, elle est donc bien positionné pour réaliser dautres acquisitions. Elle aussi un payout ratio beaucoup plus bas que la moyenne des REIT ce qui lui donne les moyens de financer sa croissance. Finalement, elle a une stucture de coût très lean et tu peux remarque que ces frais dadministrations en % de lactif sous gestion et des revenus sont en baisse constante depuis 5ans.

Stéphane

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‘‘The REIT market’s track record of performance backs that up. History shows that share prices of listed Equity REITs have more often increased than decreased during periods of rising interest rates. In the 16 periods since 1995 when interest rates rose significantly, Equity REITs generated positive returns in 12.
“As long as we see higher interest rates driven by economic growth and job growth, that should be supportive of demand for commercial real estate,” says Steve Shigekawa, a senior portfolio manager at Neuberger Berman who heads the investment firm’s global real estate securities practice.’’

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Mon ordre d’achat à 0,51$ vient de passer aujourd’hui après 1 mois d’attente hehe

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C’est une belle qualité, être plus patient que les autres.

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R&R Real Estate Investment Trust (TSXV:RRR-UN)

Les états financiers viennent de sortir le 11 août.

Faits saillants officiels de 2017:

  • Acquisition de 35M$, closing prévu pour le Q3;

  • Hypothèque refinancée à 5.45%;

  • Augmentation du revenu par chambre disponible (RevPAR) de 1.3%;

  • Augmentation du revenu d’hôtel de 0.5%;

  • Augmentation de la marge de profit brute de 1.3%.

(J’ai des unités de RRR)

Les états financier de Fronsac sont sur SEDAR

Augmentation des FFO et distribution par part malgré la forte dillution
Je pense que le payout ratio est au alentour de 60%

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Un autre trimestre record pour Fronsac (GAZ.UN):

Pour le trimestre terminé le 30 septembre 2017, Fronsac a généré des fonds récurrents provenant des
opérations (« FFO Récurrents ») par part de 0,84¢ comparativement à 0,64¢ par part pour le trimestre terminé
le 30 septembre 2016, soit une augmentation de 30%. Les FFO Récurrents ont totalisés 581 433$, soit une
augmentation de 57% par rapport à la même période de l’exercice financier 2016 (369 586$ au T3 2016). Au
cours du T3 2017, les revenus de location ont atteint 1 096 653$ alors qu’ils étaient de 713 597$ au T3 2016,
soit une augmentation de 54%. Le résultat opérationnel net s’est établi à 882 492$ alors qu’il était de 623 255$
au T3 2016, soit une augmentation de 42%. Pour le T3 2017, Fronsac a enregistré un gain net attribuable aux
porteurs de parts de 538 675$ ou 0,78¢ par part comparativement à un gain de 1 474 531$ ou 2,57¢ par part
pour le T3 2016.

J’augmente ma position en attendant que le marché découvre cette création de valeur (augmentation des AFFO/part ET des distributions/part je ne connais pas grand REIT capable de cet exploit).

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